駅近マンションの供給が少ない日吉エリアにおいて、高台×駅徒歩3分の地に、25年の時を経てピアース日吉（以降では本物件と記載）は誕生します。駅前の商業利便を享受しながら、住居系地域の最前席となる絶妙なポジションの新築マンション。前回記事の続編として、建物や住戸攻略にスポットをあててレポートしていきたいと思います。
物件ポジションや建設地、デザインについては、前回のレポート記事で紹介しています。まだお読みでない方は合わせてチェックしてみてください。
- ランドプランなど建物の特徴を知りたいな
- CGパースや図面だけでは建物のイメージが湧かないな...
- どの住戸が良いのかな？各向きの特徴を知りたい
- 設備仕様などプランニングはどんな感じ？
- 価格やランニングコストを知りたいな
本記事ではこのような疑問や悩みについてレポートしていきます。
建物の特徴やプランニングなどはもちろんながら、模型写真を使って詳しく紹介します。さまざまなアングルの写真を掲載しているので、ギャラリーのような感覚でもお楽しみいただけると思います。向きや住戸位置の攻略もレポートしていきますので、眺望や日照条件の参考としてご覧ください。
下の目次から興味あるか所を選んでお読みいただけますのでご活用ください。
物件概要
| 物件名 | ピアース日吉 |
| 所在地 | 神奈川県横浜市港北区日吉2丁目452-1外（地名地番） |
| 交通 | 東急東横線、目黒線、新横浜線、横浜市営地下鉄グリーンライン 「日吉」駅まで徒歩3分 |
| 地目 | 宅地 |
| 地域・地区 | 第一種住居地域、準防火地域、第四種高度地区 |
| 建ぺい率 | 60%（建築基準法第53条3項2号により70％） |
| 容積率 | 200% |
| 総戸数 | 25戸（他に管理人室1戸） |
| 敷地面積 | 659.42㎡（実測面積）・658.65㎡（確認申請対象面積） |
| 建築面積 | 457.22㎡ |
| 建築延ベ床面積 | 1,672.42㎡（容積対象外面積358.82㎡含む） |
| 構造・規模 | 鉄筋コンクリート造 地上5階建 |
| 駐車場 | 2台：平置駐車場 |
| 間取り | 1LDK～3LDK |
| 住戸専有面積 | 31.14㎡～75.26㎡ |
| 分譲後の敷地の権利形態 | 敷地：専有面積割合による所有権の共有／建物：専有部分は区分所有権、共有部分は専有面積割合による所有権の共有 |
| 管理形態 | 区分所有者全員で管理組合を構成し、管理会社に委託 |
| 管理会社 | 株式会社モリモトクオリティ |
| 完成予定日 | 2026年1月下旬 |
| 引渡予定日 | 2026年3月中旬 |
| 設計・監理 | 株式会社ビッグプランニング |
| 施工 | 奈良建設株式会社 |
| 売主 | 株式会社モリモト |
建物の特徴
はじめに建物全体についてチェックしていきましょう。
ランドプラン
本物件は日吉駅から徒歩3分の第一種住居地域となる、生活利便と住環境に恵まれた立地に建設されます。
敷地面積は650㎡ほどと小ぶりですが、正方形に近いきれいな整形地です。建物は地上5階建て、総戸数25戸（募集対象外住戸2戸含む）とスケールは小さいですが、そもそも日吉の駅近物件は供給自体が少ないので、きわめて希少な立地になってきます。
空地率は30%となり決してゆとりあるランドプランではありませんが、住戸により異なる東西南北の開口をもうけ、ルーフバルコニー付きや専用庭付きなど、プランバリーエーションに富んだ配棟計画が魅力です。
角住戸率は約72%かつ内廊下設計となるため、プライバシー性や安全性に配慮されたプランニングと言えるでしょう。日吉駅周辺において内廊下が採用されているマンションは本物件のみとなります。なお、内廊下は1階と5階にはエアコンが入っていますが、2〜4階にはありません。
駐車場と自転車置場の設置台数は以下になります。
プラン構成
各向きおよびタイプによる配棟計画は以下のようになります。
総戸数25戸に対し18タイプのプランがあり、バリエーションがとても豊富です。なお、304号室と405号室は募集対象外住戸になっています（この2つがどのような扱いになるかは不明）。
間取りタイプの内訳です。1LDKタイプが全体の4割以上と最も多くなっています。
日吉駅周辺のマンションはファミリータイプが多く、これまで1LDKタイプの供給はわずかでした。駅近物件ですと、グランノエル日吉ウィステリアとライオンズ日吉アーティスフォートくらいでしょうか。驚いたのは最上階の角部屋に1LDKタイプが多数配置されているのです。しかもルーフバルコニー付きです（306号室・404号室・405号室・501号室）。単身層にとっては王様部屋をつかむ千載一遇のチャンスではないでしょうか。
どの層にもフィットしそうな万能立地において、幅広く対応できるプランが用意されているのは嬉しいですね。
模型写真ギャラリー
ここからは模型写真をつかって建物全体を確認していきます。様々なアングル写真を紹介するので、CGパースなどでは見えない部分などチェックしてみてください。
模型撮影位置
下のマップに模型撮影位置を落とし込みました。以降で紹介する写真に番号を振っているので、下記マップと照らし合わせながら確認するとイメージが湧きやすいと思います。各ブロック終わりに下のマップへ移動するアンカーリンクを設置したのでご活用ください。
※スマホでの閲覧は文字等が小さいので画像を拡大してご覧ください
画像出典：物件公式動画より引用のうえ加筆
南側
マンションの顔となるファサードです。アルミパネルと本実コンクリートによるデザインが特徴的ですね。そして、窓面の豊かさ！金属パネルを反射する光と、窓面に映し出される空を想像したらテンション上がりますね。模型ではアルミパネルが平らになっていましたが、実際は凹凸があるので立体的なフォルムになります。
CGパースと見比べていかがでしょうか。実際の色味は変わると思いますが完成が楽しみですね！
やや南東側からのカットです。小規模マンションながら存在感ありますね。南向きから受ける光がアルミパネルで反射され、時間帯などによって建物の表情が変わってきそうです。低層階は東側の戸建てと被りますが、側面側の壁も本実コンクリートが採用されています。
南西側からのカットです。ありがたき、南面接道！敷地に対してゆとりがないのは否めませんが、ワイドな窓面が実現しており、どの部屋も明るそうです。
エントランス正面です。やはりアルミパネルと豊かな窓面が際立っています。自動ドア扉からエントランスホールにかけてワイドなガラス貼りが美しく、アクセントとなるブロンズ色のパネルは落ち着いた印象を与えてくれますね。正面の道から我が家をながめながらの帰路は至高であること間違いなしだと思います。
デザインスケッチを見ながら妄想してみてください。きっとテンションが上がるはずです。
アルミパネルは外観だけでなく、風除室とエントランスホールにも使われており、外から内へと連続性が感じられます。無機質な金属パネルと、ナチュラルなの本実コンクリートが全体のデザインを調和していて素敵ですね。
なお、エントランスには階段がありグランドレベル45cmほど下がります。高さ制限20mのエリアなので建物高さは問題ないのですが、斜線制限をクリアするうえで、斜め天井の設計上の関係でグランドレベルを下げる必要があったようです。
バルコニー部の様子です。南向き住戸は逆梁ハイサッシが採用。ワイドなダイレクトウィンドウと合わせて、気持ちのよい採光が得られるでしょう。
自転車置場の出入りはブロンズパネルの横からになります。
東側
東側の外観立面です。北側に向けて上部が斜めになっているのがわかります。該当する住戸は天井の一部が斜めになります。
壁面は南側が本実コンクリートで、北側はコンクリート打ちっぱなしです。
上からのアングルです。1階住戸は専用庭、上層階にはルーフバルコニーが付いています。
北東方向から撮ったカットです。写真手前の透明のパネルが隣接する建物です。接道から奥まるので囲まれ感はありますが、落ち着きのある隠れ家的なポジションではないでしょうか。周辺建物との位置関係は後ほど詳し紹介します。
西側
西側の外観立面です。壁面の仕上げは東側と同様で、南側が本実コンクリートで、北側はコンクリート打ちっぱなしです。
上からのアングルです。東側と同じく1階住戸は専用庭、上層階にはルーフバルコニー付きプランが配置されています。スロップシンクが付いていて良いですね。
隣地境界線より西側は第一種低層住居専用地域が広がります。そのため、上層階は前建ての戸建て（2階建て）を越えれば抜け感や開放感を得やすいでしょう。東側より窓面が多いのもそういった理由でのプランニングだと思います。
北西側からのカットです。右側に見える透明のパネルが2階建ての戸建てになります。
少し角度をずらしたアングルです。プラン構成のところで話題にあげましたが、ルーフバルコニー付きの1LDKは贅沢なポジションだと思います。
北側
北側からのカットです。建物手前の透明パネルが前建てになってきます。ともに3階建ての共同住宅になるので、4・5階住戸は被りをかわせそうですね。
同じ位置の上から撮ったアングルです。上層階は静かで落ち着きがあると思います。日照は得られませんが、前建てをかわす4・5階は採光を確保しやすそうです。ルーフバルコニーの広さがもう少し広ければ、なお良かったですね。
建設地と住戸位置の攻略
ここからは住戸位置の攻略レポートをしていきます。建設地の写真とリアルな離隔数値を見ながらチェックしてみてください。
周辺建物との位置関係
離隔図
2階平面図に周辺建物を落とし込み、おおよその離隔を記載しました。以降で紹介する写真と照らし合わせながら確認するとイメージが湧きやすいと思います。各ブロック終わりに下の離隔図へ移動するアンカーリンクを設置したのでご活用ください。
※スマホでの閲覧は文字等が小さいので画像を拡大してご覧ください
画像出典：物件公式動画より引用のうえ加筆
※物件周辺との位置関係は実際と異なる場合がありますのでイメージとしてご確認ください
南側
南面接道の様子です。南西側には4階建ての商業ビルが、南東側には5階建ての共同住宅が建ち、その間には細めの道が通っています。Bタイプ列のバルコニー付近は、この小道が前面になるため、他の住戸よりも前建ての被りを避けられるポジションになります。
Aタイプ列の前面です。カラオケ店が入る商業ビルが建ちます。ビルの横には駐車場や駐輪スペースがあるため、バルコニー部分から約12mほどの離隔があります。3階までは被りますが、4階以上は建物をかわせるでしょう。なお、離隔があるため低層階でも日照の確保はできると思います。
Cタイプ列の前面には4階建ての賃貸マンンションが建っています。駐車場があるため、バルコニー部分から約16mほど離隔がとれています。前建てはかぶりますが、圧迫感は少なく感じられそうです。
北側から南方向の建設地の様子です。上述した前建ての前には電線がとおっています。5階まで上がればかわせますが、4階までは被ってくるでしょう。
南面接道の間には電柱が1本建ちます。Bタイプ列の前に位置するので考慮しておく必要があると思います。
東側
東側の様子です。本物件のメリットの一つである東急アベニューが近接しますが、本物件の5階よりも高さがあるので抜け感を得るのは難しいでしょう。
南東側には3階建て、北東側には2階建ての戸建てが建ちます。隣接する戸建てとはベッタリで、Cタイプ列の東側は壁ドンになります。そのこともあり、角住戸ではありながら東向きの窓面が少なくなっています。
北側から東方向のカットです。低層感は囲まれ感があり、抜け感もありません。前建てとの離隔がないため、午前中の日照も得ずらいポジションになりますが、4・5階まで上がれば囲まれ感もなくなり、採光を得やすくなってくるはずです。
西側
西側の様子です。上でも述べたとおり建設地より西側は第一種低層住居専用地域が広がっています。また、東から西への車両は侵入禁止なので穏やかで落ち着きのある印象です。
隣接する戸建ては2階建てと高さがなく、圧迫感がありません。
北から西に向けたカットです。東向きに比べて建物が少なく、高さも低いことがわかります。電線もありませんし、4階以上は気持ちの良い抜け感を得られるでしょう。
北側
北側は主開口ではありませんが、3階建ての共同住宅が2つ並んでいます。3階までは4m前後の離隔になりますが、4階以上のルーフバルコニー付き住戸は前建てをかわして抜け感を得られるでしょう。
眺望イメージ
各向きの眺望イメージをGoogle Earthでシミュレーションしました。実際の眺望とは異なるので、あくまでもイメージとしてご覧ください。
南側
前面には3階と4階の前建てがあるので、抜け感を得られるのは最上階のみになるでしょう。南西側の住戸は4階以上で前建てをかわせますが、手前には電線が被ぶってきます。南東側の住戸は上層階でも東急アベニューの存在を感じやすそうです。離隔はとれているので日当たりは良いと思います。
東側
東急アベニューの存在感が強いですね。抜け感は得られませんが、西向き住戸より値付けは抑えられています。開放感や抜け感を重視するのであれば、西向きの方が得やすいでしょう。
西側
4階以上で気持ち良い抜け感を得られます。眺望や抜け感を重視するなら西側の住戸をオススメします。
北側側
4階以上はルーフバルコニーから眺望が得られます。北東側にマンションがありますが、北から西方向にかけては開放的な眺望が得られるでしょう。北方向には武蔵小杉のタワマン群も見えてきそうですね。
プランニング
設備仕様
ここからは専有部の設備仕様を紹介します。
間取り
間取りの一部を紹介します。
バリエーション豊富ですし、個性的な間取りが多くてワクワクしますね。梁や柱はそっと目をつぶりましょう。
3LDKタイプ
2LDKタイプ
1LDKタイプ
画像出典：掲載の間取り図はすべて物件公式図面集より
価格・ランニングコスト
価格まとめ
各向きごとの平均坪単価をまとめました。
条件の良い南向きが高いことは予想できますが、東と西に比べて露骨なほどに価格差があります。西向きは東向きより抜け感や日照条件が良いので、プランが気に入れば狙い目のように感じます。
それにしても南向きのワイドスパン住戸、価格もスペシャルすぎました....
ランニングコスト
以下は月額のランニングコストになります。
管理形態は管理員1名による、週5日×7時間の日勤管理となります。
管理方式は第三者管理方式を採用。管理会社であるモリモトクオリティが役員の役割の担うため、区分所有者による役員活動の負担は軽減されます。利益相反行為のリスクがあるため、管理内容の十分な把握や監視が必要になってくるでしょう。
小規模物件で内廊下採用とはいえ、管理費は高く感じてしまいました。第三者管理方式の採用や、アルミパネルの清掃なども影響してのことでしょうか。いずれにしても、小規模マンションは長期修繕などに関わるリスクも見越して、慎重に検討するのが吉かと思います。
長期修繕計画
気になる長期修繕計画は、以下のように段階的に増額していきます。新築分譲時の計画になるため、あくまで予定としてご確認ください。
修繕積立金は増額更新ごとにだいぶ重たくなりますね。増額は自身への負担だけでなく、リセール時のネックになりうる可能性も視野にいれておく必要があるでしょう。
周辺中古マンション相場
周辺中古マンションの売出し事例を共有します。駅西側と東側それぞれのマーケット特性や、同じ西側でも立地や築年により大きな違いがあるのでチェックしてみてください。
売出し事例
下のマップと一覧表は、2024年1月以降に売り出しがあった中古マンションです（売り出しがない物件は直近事例を記載）。2004年1月以降に分譲された「日吉」駅徒歩15分以内のマンションを対象としています。
①~⑮は駅西側、⑯~㉕は駅東側で供給されたマンションとなり、番号の並びは駅徒歩分数が早い順（同分数は分譲開始順）になっています。
日吉駅周辺は10分以内の物件が少なく、駅東側の供給の大半を占めるプラウドシティ日吉が徒歩10分以上ということもあり、15分以内の物件を対象としました。そのため、日吉本町駅を最寄りとする物件も多数混在します。駅距離の条件を揃えるために、日吉駅を基準として駅徒歩分数を記載していますのでご留意ください。
下記一覧において黄色マーカーで塗られている物件は、更新履歴がなく成約したと思われる物件です。黄色マーカーが付いていないものは売出し中の物件になります（2024年10月28日時点）。
掲載の価格は売出し価格になるため、実際の成約価格は低くなると思いますが、相場感の目安としてご覧いただければと思います。
※スマホでの閲覧は文字等が小さいので画像を拡大してご覧ください
周辺中古マンションまとめ
西側エリア
駅の西側は新築マンションの供給がとても少なく、中古マンションの売出しも多くありません。
対象とする15物件のうち、駅徒歩10分以内の物件は4物件のみ（No.①②③④）、築10年以内の物件は2物件のみ（No.③⑮）、どちらとも満たすのはジェイグランディア日吉の1物件のみ（No.③）となります。いかに好条件の物件が少ないかが伺えます。
直近では高台立地に位置するザ・パークハウス日吉と、築浅のジェイグランディア日吉が坪380万〜400万円ほどで動いていました。赤門坂を下りた低地に位置する物件は、高台・駅周辺・築浅の好条件物件と比べて、大きな価格差と販売期間に違いが見られます。
以下はSUUMOを見ていて条件が良さそうと思った出物です。
ジェイグランディア日吉
— ハマSHIP (@hamaship58) October 9, 2024
・3LDK /90.68m²
・11,000万円（坪401万円）
・日吉駅歩7分
・6階/南東・南西角住戸
商店街のある駅西側◎
線路沿いゆえに半永久的な眺望と日照
IAO竹田設計による設計で二層吹抜けのエントランスホールや逆梁工法ハイサッシ採用
・ディスポーザー… pic.twitter.com/HCpV57ch29
こちらは日吉本町駅が最寄りとなる坂下の物件ですが、築浅かつ住戸条件が良さそうな出物でした。
エクセレントシティ日吉本町ガーデン
— ハマSHIP (@hamaship58) October 2, 2024
・3LDK/71.4㎡
・6480万円（坪300万円）
・グリーンライン「日吉本町」歩8分
・4階/西向き
・2019年7月完成
・3面採光角住戸
・2面バルコニー
・約8mワイドスパン
・連窓サッシ
・ウォールドア
・収納充実（WIC×3、SIC、他）
・クランクイン玄関
・ディスポーザー… pic.twitter.com/s8IYgmxGIz
上の2つとも売出し開始から終了までの期間が短く、あっという間に掲載終了。その他にも①〜④の出物では価格更新がなく、約1か月ほどで掲載が終わっています。
一方で、⑤以降の物件は坂の下（⑧は除く）かつ日吉駅から離れ、築20年前後のマンションも多く、販売長期化の様子が散見されます。掲載終了時の価格は坪220万〜270万円ほどでしょうか。
このように同じ西側でも相場感や販売期間が大きく異なるのが特徴となるエリアです。
東側エリア
駅東側は日吉キャンパスが広がることから、駅近物件はグランノエル日吉ウィスティリアを除いて存在しません。直近に分譲されたブリリア日吉三丁目が駅徒歩8分で近い類になりますが、その他のマンションは全て10分以上になります。
売出しの多くは総戸数1,300戸を超える巨大なプラウドシティ日吉となり、坪370万〜410万円ほどで動いています。駅から離れる物件ですが、商業や学校が複合開発された大規模ブランドマンションは強いですね。中でも駅距離10分以内のレジデンスⅡは販売期間も短めの印象があります。
おわりに
おもに建物についてレポートしてきましたが、いかがでしたでしょうか。間取りは好みがありそうですが、モリモトらしい拘りを感じるプランニングだと感じました。とくに南向きのエッジの効いたデザインと、ワイドで豊かな窓面は独創的ですね。そのぶん値付けも斬新ではありますが...
内廊下エアコンなし（1階と5階のみあり）や、自転車置場&駐車場の動線、敷地に対するゆとりの少なさなど、ぐぬぬ、、と感じる細かい点は挙げればきりがありませんが、日吉エリア絶好のポジションにおいて、魅力的な商品企画をしてくれていると思います。コストカットが多い時代において、設備仕様も満足度の高い内容になっているのではないでしょうか。しっかりとZEH取得していている点も好印象です。
2024年10月時点で神奈川県内の沿線物件では、ピアース日吉が最高値を更新。日吉駅西側では本物件に類似する物件がなく、ベンチマークとなるような物件が見当たりませんでした。築年や駅距離などを踏まえると、東側を含めてエリア相場はあまり参考にならず、本物件価格の妥当性はわかりません。中古相場とは驚愕するほどの価格乖離ですが、異例の特殊な立地ゆえに無風状態と言えるでしょう。
わかっているのは立地の良さと、希少性は間違いないということです。日吉のスペシャルな立地に誕生するスペシャル価格の新築マンション。エリアと立地をこよなく愛し、価格とランニングコストがクリアできれば、とても魅力的に映る新築マンションだと思います。小規模を除けば、日吉エリアの一番星として輝くポテンシャルを持っているのではないでしょうか。
ここまでお読み頂きましてありがとうございました。関連記事ではポジション・建設地・デザインについてレポートしています。こちらの記事も合わせてチェックしてみてください。
