プレミスト宮崎台 RISETERRACE【前編：ポジション・建設地・第1期価格】

東急田園都市線「宮崎台」駅徒歩7分、豊かな自然環境を感じながら、閑静な高台に位置する全45邸の新築マンション、プレミスト宮崎台 RISETERRACE（以降では本物件と記載）。

本物件はザ・パークハウス 宮前平二丁目を完全ベンチマークのうえ、商品企画や値付けがされています。コストカットがあたり前の時代に、売主の気合いを感じる豪華な設備仕様。第1期1次の販売では、全体の4割を超える20戸が供給されました。

人気の田園都市線エリアに誕生するハイスペックなプライベート低層レジデンス。前編・後編の2記事にて物件の魅力に迫っていきます。

• エリアの特徴や物件ポジションを知りたいな
• 駅徒歩ルートの坂道はきついの？
• 建設地はどんなところだろう
• 販売価格やランニングコストはどれくらい？

前編となる本記事ではこのような疑問や悩みについてレポートします。

本記事は現地調査とモデルルーム見学で体感した一次情報をもとに、詳しくレポートしていきます。多くのマンションが建つエリアにおいて、物件ポジションや2パターンの駅徒歩ルート、建設地の様子、第1期価格を紹介していきたいと思います。

下の目次から興味あるか所を選んでお読みいただけますのでご活用ください。

物件概要

ポジション

エリアの特徴

計画的に整備され自然が融合する美しい街並みの田園都市エリア。東急多摩田園都市の入り口にあたる宮崎台は、都市部への交通アクセスに優れながらも、並木道や公園の自然が豊かで暮らしやすく、ファミリー層が多い落ち着きあるベッドタウンです。

宮崎台がある宮前区は多摩丘陵地帯に位置するため坂道が多いエリアです。下の標高図からもわかるとおり、宮崎台から隣接する宮前平、そして西方面へと丘陵地が続きます。南側を通る尻手黒川道路に向かって標高が下がっています。

駅を出ると直ぐ坂道となり、周辺には多くのマンションが建ち並びます。本物件は駅からほどよく離れた、宮崎台三丁目の高台に位置します。戸建てエリアと近接する閑静で落ち着きある高台立地は、商業利便と住環境の良さを享受できるバランスに優れたポジションです。水害による防災性も高い立地と言えるでしょう。

アクセス

電車アクセス

利用路線は人気の東急田園都市線。各駅停車駅になりますが都内に近く、都心方面へダイレクトで繋がる便利な路線です。「あざみ野」駅よりブルーラインを利用すれば、新横浜や横浜方面へのアクセスも軽快です。

宮崎台駅は沿線の各駅停車駅で最も乗降人員が多い駅になります。街の住みやすさや人気の高さが窺えますね。

カーアクセス

東名川崎ICが至近にあるため、高速道路の利用が便利なエリアになります。246号線に抜けやすく、大型商業施設が充実する港北ニュータウンにもアクセスしやすい立地です。車があればレジャーの幅が広がり、オフの楽しみも増えそうです。

生活施設

建設地から徒歩10分圏内には商業や教育、医療、公園、スーポーツ、文化施設など、様々な生活施設がバランス良く揃っています。

自然豊かで広々した宮崎第三公園、通学区である宮崎台小学校が至近にある点や、嫌悪施設がなく街の治安が良い点は、ファミリー層にとって嬉しいポイントですね。その一方で飲食店は少ないので、外食派の方は物足りなさを感じるかもしれません。

商業

駅前には東急ストア、駅からの動線上にはライフがあるので、日常の買い物で困ることはないでしょう。駅西側にはオーケー、尻手黒川道路まで足を延ばせばロピアやMEGAドンキホーテがあるので選択肢が広がります。

・ライフ 宮崎台店（約310m／徒歩4分）
・ファミリーマート 宮崎二丁目店（約260m／徒歩4分）
・ＪＡセレサ川崎 セレサモス宮前店（約390m／徒歩5分）
・ハイフキヤドラッグ 宮崎台駅前店（約530m／徒歩7分）
・東急ストア 宮崎台店（約580m／徒歩8分）
・クリエイトS・D 川崎宮崎台駅前店（約730m／徒歩10分）
・オーケー 宮崎台店（約740m／徒歩10分）

教育

通学区の小・中学校は以下になります。
・宮崎台小学校（約280m／徒歩4分）　児童数865名／33学級（2023年度）
・宮前平中学校（約1,020m／徒歩13分）　児童数1,249名／37学級（2023年度）

小学校が至近にあるのは安心感があり、中学区は人気の宮前平中学校になります。ファミリー世帯にはうれしい要素になりそうですね。駅周辺には学習塾が多く、教育に対するモチベーションの高さが感じられます。

小・中学校区 年収ランキング

宮前区は年収の高い小・中学区として有名なエリアです。

下記の神奈川県内における平均年収が高い小・中学校ランキングによると、神奈川県内で最も年収の高い中学校区は宮前平中学校で、小学校区は宮前平小学校です。

小・中ともに県内トップを飾る宮前区、強しですね。大手企業社宅や国家公務員宿舎が学区内世帯の10％を占め、平均年収の押し上げに牽引しているようです。

以下は、宮前区内の小学校区における年収ランキングです。
区内の年収水準が高いため神奈川県内においても、多くの小学校が上位にランクインするでしょう。本物件の学区となる宮崎台小学校は宮前区内ベスト5に入っています。

医療

周辺には医療施設が点在します。小児科や総合病院も至近にあるので、いざという場面でも心強いですね。
・宮崎台クリニック（約370m／徒歩5分）
・神奈川ひまわりクリニック（約480m／徒歩6分）
・ニコットこどもクリニック（約620m／徒歩8分）
・くりう内科クリニック（約750m／徒歩10分）
・虎の門病院 分院（約880m／徒歩11分）

公園

徒歩10分圏内に12箇所の公園があります。周辺は並木道や街路樹も多く、田園都市にふさわしい美観の街並みが特徴です。

・宮崎第3公園（約110m／徒歩2分）
・宮崎第2公園（約290m／徒歩4分）
・宮崎こもれびの丘公園（約350m／徒歩5分）
・宮崎四季の丘公園（約520m／徒歩7分）
・宮崎第4公園（約650m／徒歩9分）

建設地から近接する宮崎第3公園は自然豊かで広々としており、本物件ならではのメリットになるでしょう。宮崎台小学校が隣接することもあり、子育がしやすい住環境だと思います。公園ではお孫さんとご老人が一緒に遊ぶ和やかな姿が見られました。実家が近くにあるファミリー層にとってはメリットを強く感じられるポジションではないでしょうか。

周辺エリアの分譲事例

下のマップおよび一覧は宮崎台駅徒歩10分以内で、2004年1月以降に販売された分譲マンションを落とし込んだものです（投資用マンションは除く）。①~⑲は駅北側、⑳~㉘は駅南側で、番号の並びは駅徒歩分数が早い順になっています。

宮崎台はマンションが多いエリアです。駅徒歩5分以内のマンションは北側で9物件、南側で4物件あり、駅近物件が多くあります。面積帯が広めのマンションが多く、平均専有面積70㎡を超えるものが大半です。プラウド宮崎台フロントやプラウドシティ宮崎台（イーストコート・ウエストコート）のような、ランドマーク性や大規模による存在感強いマンションが建つのもエリアの特徴です。

ブランド別に見ると北側はプラウドが多く（4物件）、南側はパークハウスが多いですね（3物件）。供給戸数でみると全体の3割超をプラウドが占めています。賃貸マンション（電車とバスの博物館向かいに建つプラウドフラット宮崎台）も含めて、プラウドカラーが濃いエリアと言えます。

このようなエリアにおいて、駅徒歩7分の距離は決して遠くありませんが、相対的に見てアドバンテージとはなりません。面積縮小傾向の時代において違和感はありませんが、70㎡を割る3LDKがある本物件は、広い面積帯が多いエリア内で目を瞑れないポイントにもなってきます。リセールを視野に入れた検討であれば、駅距離や物件規模、広さにおいて、優位性あるマンションが点在することを考慮する必要があるでしょう。

穏やかな第一種中高層住居専用地域に位置し、ハイスペックなプライベートレジデンスの位置付けとなる本物件。生活利便を得ながらも、住環境と居住性の高さがアドバンテージとなる新築マンションではないでしょうか。

建設地と周辺の様子

ここからは建設地と周辺の様子についてレポートしていきます。

駅徒歩ルート

公式サイトのエントリー者専用ページでは2パターンの駅徒歩ルートが紹介されています。実際に歩いて検証したので、それぞれの特徴をレポートしていきたいと思います。

マップ内に撮影ポイントを落とし込みました。地形断面図では高低差が確認できますので、写真と合わせて動線や傾斜の具合をチェックしてみてください。

各徒歩ルートの終わりに、対象のマップへ移動するアンカーリンクを設置しました。地形断面図下には高低差を比較するため、別ルートの地形断面図へ移動するアンカーリンクを設置したのでご活用ください。

ルート①（階段利用）

まずは公式サイト推奨の階段を利用するルートを紹介します。ルート②と比べて動線上の起伏が少なく、ライフの前を経由するのが特徴です。

下の図は各地点の標高を表した地形断面図です。横軸は駅からの距離で、縦軸が標高になります。左端の駅を起点に右端の建設地まで約560mの道のりです。一度坂道を下ってから階段&坂道を上るアップダウンを避けられないアプローチになります。

起伏の激しさや、ポイントに感じた地点に印を入れました。上記マップに落とし込んだ撮影ポイントのアルファベットとリンクしているので合わせてご確認ください。

ルート②の地形断面図を確認する

駅北口を出ると、すぐに坂道がはじまります。撮影地点は標高約37mになりますが、坂道を下りると10mほど標高が下がります。

南口を出た目の前には東急ストアがあるので、買い物に寄って帰宅しても大きな遠回りにはならないでしょう。上り坂の先にオーケーがありますが、動線からは外れアップダウンが増えるため利用頻度は多くないかもしれません。

いずれにしても駅周辺にスーパーが充実しているので、選択肢が豊富で便利ですね。

坂を下り交差点を渡るとライフがあります。動線上にあるため、利用頻度が多くなるであろうスーパーマーケットです。食料品のほかに、日用品も扱う大型店舗なので使い勝手が良さそうです。

ライフ 宮崎台店

建設地から徒歩4分にあり、日常使いしやすいスーパーマーケットです。

売り場は2フロアに分かれる大型店舗。1Fは衣類や化粧品、生活日用品売り場があり、B1Fは食品売り場になっています。店内は広々しており品揃えも豊富。9:00~24:00まで営業しているので、帰りが遅くなっても買い物ができて便利ですね。

駅から坂を下った後は歩道が整備されたフラットな道が続きます。写真付近からは坂道となり標高が上がりはじめ、建設地へは左の小道をまがります。

突如として現れる階段通路。この階段を上がります。

階段を上ると直ぐに坂道が続きます。急勾配というわけではありませんが、地味にキツく感じました。フラットな道から約13mの高低差を一気に上るギャップかもしれませんね。ベビーカーや自転車では通行できない点を考慮しておく必要があるでしょう。

ルート① マップへ戻る

ルート②（アップダウン）

ルート②はアップダウンは多くなりますが、階段を使わないルートです。駅距離はルート①とほぼ変わりません。

ルート②はアップダウンあるものの、激しい起伏はありません。体感的な違いもありますが、動線上におけるライフの有無がポイントになります。

ルート①の地形断面図を確認する

写真のA地点付近まではルート①と同様の道のりです。交差点を横断後は緩やかな上り坂となり、田園都市らしさを感じる並木道が続きます。

地点Bからは緩やかに下がる傾斜となります。

落ち着きある住宅地の中を通りながらフラットな道が続きます。歩道は整備されていませんが、ルート①と比べて、人通りや車の交通が少ない道です。

地点D付近からカーブの上り坂に入ります。調査時に前方から自転車で、勢いよく駆け抜ける子どもとすれ違いました。車通りが少ないこともあり、ついスピードを出したくなる爽快な坂道なのでしょう。歩道がないので、夜道はとくに注意して通行するのが良さそうです。

以降の道はルート①と同様になります。

ルート② マップへ戻る

駅徒歩ルート アンカーリンクへ戻る

建設地の様子

ここからは建設地についてレポートします。穏やかな雰囲気や、高低差を活かした配棟計画にご注目ください。

建設地撮影位置

下のマップに建設地周辺の撮影位置を落とし込みました。以降で紹介する写真に番号を振っているので、下記マップと照らし合わせながら確認するとイメージが湧きやすいと思います。中間と最後にこちらのマップへ移動するアンカーリンクを設置したのでご活用ください。

※スマホでの閲覧は文字等が小さいと思いますので画像を拡大してご覧ください

建設地の様子

標高約40mの高台に位置する本物件は、傾斜地ではなく平坦な立地に建設されます。敷地面積1,550㎡超のきれいな整形地は南東側から北西側に長く、南西向きと北東向きの配棟計画になります。

敷地南西側の前面道路は約6.5mの幅があり、ゆとりがあります。人通りや車の交通量が少なく、閑静で落ち着きある雰囲気ですね。

南東側には2階建ての戸建てが隣接し、その奥に3階建ての戸建てと賃貸マンションが建っています。

南東側 隣地境界の様子です。建物は敷地いっぱいに建つため、低層階は戸建ての離隔が短く、ゆとりは少なそうです。

北東方向には5階建てのプラネスーペリア宮崎台が建ちます。前建てとなる住戸もありますが、被らない住戸は抜け感あるワイドな眺望が得られます。抜ける住戸階と位置については後ほど詳しく紹介します。

プラネスーペリア側から建設地方向を撮ったカットです。建設地の標高はプラネスーペリアより約8m高く、本物件の1階はプラネスーペリアの4階よりやや低いくらいの位置になります。高低差ある立地特性を活かした北東向き住戸は、低層レジデンスながらも、抜け感や眺望に優れたプランニングを実現しています。

建設地撮影位置マップへ戻る

接道越しには5階建てのテラス宮崎台が建ちます。なかなかの存在感があり、南西向き住戸の前面に被ってくるため、一部の除いて抜け感を得るのは難しいです。離隔があるため日照はとれますが、住戸位置によって日照条件は異なるでしょう。

西側には4階建てのメゾンヴェール宮崎台が建ちます。前面付近に位置する低層階の日照に影響を及ぼすことが想定できます。

北西側には5階建てのエクレールガーデン宮崎台が隣接します。上述したテラス宮崎台とメゾンヴェール宮崎台を含め、南西方向から北西方向は建物に囲まれます。

隣接するエクレールガーデン宮崎台は敷地いっぱいに建てられていますが、本物件の敷地北西側には機械式駐車場が配置されます。そのため離隔は確保されるので、前建てによる圧迫感は軽減されるでしょう。

敷地中の様子です。北東方向は高い建物がないので、プラネスーペリアを超えると開放感ある眺望が広がります。鉄塔が2か所あり電線が通っているので、視界に入る点は考慮しておくのが良さそうですね。

建設地撮影位置マップへ戻る

防災情報

川崎市によるハザードマップの状況を災害項目ごとに確認しました。丸印がついた箇所が建設地になります。

土砂災害

該当ありません。

洪水

該当ありません。

内水

該当ありません。

地震

市内全域の支持地盤において、同じ強さのゆれが発生した場合に想定されるゆれ具合は、ゆれにくいエリアに該当。

第1期価格・ランニングコスト

第1期価格

以下は第1期の平均坪単価です。日当たりに期待できる南西向きと、抜け感や眺望を得られる北東向き。どちらの向きも坪単価は同水準の設定になっています。

新築販売中のブリシア宮崎台II（駅徒歩7分／平均坪単価370万円前後）とは同水準の単価設定になっています。リビオ宮崎台レジデンス（駅徒歩9分／平均坪単価340万円前後／2023年10月より販売）と比べると高いですが、分譲開始時期や駅距離、設備仕様の高さを踏まえると違和感はありません。

ランニングコスト

以下は月額のランニングコストになります。

管理費はディスポーザーや内廊下、機械式駐車場、戸数を踏まえると、納得感ある価格設定だと思います。

なお管理形態は管理員1名で、週休2日の日勤管理となります。管理組合は一部を委託する第三者管理方式（理事会はないが総会はある）を採用予定です。

長期修繕計画

修繕積立金は5年ごとに約30%段階的に上る計画です。

1-5年目：約215円/㎡
6-10年目：約280円/㎡
11-15年目：約364円/㎡
16-20年目：約473円/㎡
21-25年目：約615円/㎡
26-30年目：約799円/㎡

管理費単体でみると納得感はあるものの、修繕積立金と合算すると重たい数字になってきますね。幸いにも13年間で最大409.5万円の住宅ローン控除を受けられる物件なので、控除額を充当することで負担軽減対策を講じられると思います。築年数経過による修繕積立金の値上がりは自身への負担だけでなく、リセール時にネックになる可能性も視野にいれる必要があるでしょう。

おわりに

現地や周辺調査をとおして、本物件は住環境に重きをおきながら生活利便性が高く、駅から離れるがゆえのバランス良い立地だと感じました。閑静な住宅エリアに位置し、小学校と公園が近接する住環境の良さは、駅近マンションにはないメリットと言えるでしょう。駅からほどよい距離感を保ちながら、買い物利便を損なわないポジションも魅力のポイントです。

エリアがらファミリー世帯向けの南向きマンションが多いエリアですが、抜け感を得られる北東向きに2LDKプランをメインに配置することで、立地特性を活かした多様性あるプランニングが実現しています。

第1期販売の3LDKは7,500万円前後がボリュームゾーンとなりました。ザ・パークハウス宮前平二丁目の予定価格と比べると（2024年7月30日時点）、ざっくり2,000万円前後の価格差があり大きな開きがあります。一部プランで面積調整されている点も含め、本物件は手が出しやすい価格帯に調整されているとも考えられます。

人気路線の人気学区にして、ハイグレードな設備仕様。予算7,000万円台中盤から後半のファミリー世帯や、同価格帯の広域エリア（とくに田園都市沿線）で探されている方には、検討価値のある新築マンションではないでしょうか。

ここまでお読み頂きましてありがとうございました。後編記事では住戸位置における攻略や建物の特徴、設備仕様、周辺中古相場についてレポートしています。こちらの記事もぜひチェックしてみてください。