プラウド元住吉ウエスト【設備仕様/第1期正式価格/周辺中古】

今回は東急東横線・目黒線の元住吉に誕生する新築マンション「プラウド元住吉ウエスト」について、記事後編のレポートをしていきます。物件ポジションや建設地の様子については記事前編の【ポジション/建設地/予定価格】で紹介していますので、まだお読みでない方は是非チェックしてみてください。

• 設備仕様の詳細を知りたいな
• 正式価格やランニングコストはいくらなの？
• 中古マンション相場と価格差はどれくらいあるんだろう...
• 「グランドメゾン武蔵小杉の杜」も気になっているけど何がどう違うの？

本記事ではこのような疑問や悩みを解決できる内容になっています。

コンセプトルーム見学にて設備仕様詳細を確認しました。とくに1LDKは仕様の違いが多数あるので詳しく紹介していきます。

また、直近1年での周辺エリア中古マンション相場をリサーチしました。新築と中古の価格差や売出し価格の更新履歴など詳しく調べましたので、元住吉エリアで中古マンションを検討中の方にも参考にしていただければと思います。読者様特典として中古マンション売出し事例一覧付きでお届けします！

さらに番外編として「グランドメゾン武蔵小杉の杜」も同時検討している方向けに、物件比較表を作りましたのでチェックしてみてください。

それでは最後までお楽しみください！

物件概要

設備・構造

設備仕様

まずは主な設備仕様について紹介します。

本物件は全84戸ありますがタイプごとに設備仕様のグレードが異なります。とくに1LDKのコンパクトタイプは4LDK・3LDKのファミリータイプからグレードダウンする設備が多数あります。標準仕様と思いきや対象ではなかった....とならないよう、検討タイプ別にチェックしてみてください。

キッチン

天板・収納・コンロ・シンク・食洗機など、コンパクトタイプはグレードダウンしますが、ディスポーザは全タイプ標準装備となります。タッチレス水栓は4・3LDKのみが標準となり、その他のタイプには付きません。ファミリータイプは全体的にハイグレード仕様となっています。

ファミリープランと一部の2LDKを除いて標準仕様となるラクモキッチン。吊り戸棚の収納スペースを従来の半分にして、キッチン開口部を広げることで開放感と収納力の両立が実現できています。

洗面室

洗面室はどのタイプもほぼ同じ仕様になります。

浴室

大きな違いはおそうじ浴槽の有無になります。こちらは4LDK・3LDKのファミリータイプのみ標準仕様となっています。

トイレ

トイレは全タイプがローシルエットトイレで手洗いカウンターが標準仕様になります。

セキュリティ・プライバシー

玄関周りのセキュリティやプライバシー性は高い仕様になっています。全タイプ同じ仕様になっているので、コンパクトタイプを検討する単身女性にも安心でうれしい設備ではないでしょうか。

Tebraキーを携帯して、リーダーに近づくだけでオートロックを解錠可能。専有部玄関は電池錠になっているため、リーダーのボタンを押すだけでドアの施錠・解錠が可能です。荷物で手が塞がっていたり、雨天時に傘を持っている時などはストレスフリーで便利ですね。ファミリー世帯のお子様連れ時にも活躍してくれそうです。

共用廊下側の居室窓には可動式ルーバー面格子が標準装備となります。最近の新築マンションではコストカットにより縦型格子になる物件が散見されますが、全タイプ標準装備です。なお、下の写真は参考写真につき壁面がタイル貼りですが、本物件はタイル貼りではなく吹付けとなります。

構造・空間設計

構造・空間設計は住棟ごとに変わります。1LDKがメインとなる北棟は直床構造で、西棟と南棟は二重床構造になっています。なお、北棟に該当する2LDK（M・Mt・U・V・W）は直床構造となりミライフルも採用されません。

西棟と南棟は無梁板工法が採用され、床スラブ厚が200〜250mmとなります。

北棟は直床構造ですが、ボイドスラブ工法が採用され床スラブ厚が230〜270mmとなります。

西棟と南棟ではミライフルが採用されています。排水立管から最大約14mの距離までキッチンが設置可能。高い排水性によりつまりも軽減。メンテナンスの向上に期待ができる排水設備です。

一部のタイプを除きますが、LDと洋室の間仕切りとしてウォールドアが採用されています。天井高さまでのハイタイプなので、開いた時の開放感や、LDと洋室の一体感を得やすいと思います。また、上吊り式になっているので床にレールがなく、掃除もしやすくて良いですね。方立てが気になるものの、1LDKタイプは戸袋の収まりがきれいなので使いやすいと思います。

環境・住宅性能

以下は環境・住宅性能になります。ZEH取得はしていませんが低炭素住宅のため、省エネや高い断熱性に期待ができるでしょう。1LDKタイプを除き住宅ローン控除借入限度額は最大の4,500万円までとなります。

落ち着いた住宅地なので騒音懸念する立地ではありませんが、サッシ等級T-2を取得しているのはうれしいポイントですね。

販売価格・ランニングコスト

ここからは第1期の正式価格と一部プラン、並びにランニングコストを紹介していきます。

確認をした第1期供給住戸及び販売価格をもとにオリジナルの価格表を作成しました。販売価格の下に坪単価を記載しましたので、相対的な比較としてご確認ください。

第1期正式価格・間取り

総戸数84戸に対して5割以上となる47戸を供給。予定価格の発表から大きな価格調整は入っていません。以下は第1期販売住戸における平均坪単価と、各棟ごとの平均坪単価になります。

西棟

西棟の平均坪単価は427万円となります。通常ファミリーとコンパクトタイプの混在型マンションでは面積が小さいタイプに価格が盛られがちですが、設備仕様のグレードダウンがあるからか、相対的に見て高い価格設定には感じませんでした。ただし、4階以上の住戸は眺望が抜けてくるため、3階以下の住戸と露骨すぎるほど価格差がついています。

Dタイプの5階と3階では1,000万円、5階と1階では1,500万円の価格差があり、403の住戸は304から10%以上の増加率となっています（他は下層階の3~4%前後の増加率）。西棟は接道がなく敷地中ほどに建つため、中・低層階では囲まれ感や前建てとの被りは否めません。4階以上は前建てをかわし抜け感が得られるので、条件の良し悪しが大きく価格に反映されています。

一方、ルーフバルコニー付き特殊住戸であるSタイプ（501）は抜け感のある最上階となりますが、抑えめの単価設定になっています。間取りの好みはありそうですが優しい価格設定ではないでしょうか。

西棟の建設地については前回記事【ポジション/建設地/予定価格】にて詳しく解説していますので、よろしければ合わせてご確認ください。

南棟

ボリュームゾーンである南棟は約8割が供給され、平均坪単価は451万円となります。

71.32㎡の3LDKタイプ（2LDK+Sを含む）が住棟の大半を占めていますが、9,000万円台中盤から後半がボリュームで、最上階は1億円を超えてきます。1階住戸は価格差がつけられ9,000万円を切る価格設定になっています。

H・I・Jタイプ列の前面はプラウド元住吉ディアージュの平置き駐車場となるため、2階以上は他のタイプ列よりも離隔がとれます。Kタイプ列はディアージュとの離隔が短く90〜130万円ほど安くなりますが間取りは3LDK表記となります。何を優先するか次第ですが、Jタイプ列の3階以上はディアージュとの離隔もとりつつ、3LDK表記の間取りとなるのでバランスが良いように感じます。

G・Hタイプ列の最上階は電線や前建てをかわせるため、他の列よりも開放感が得やすい住戸となります。同階・同面積の住戸との価格差は60〜190万円となりますが、西棟よりも抜け感による価格差は大きくありません。

T・EタイプとLタイプ列は角住戸ですが、ともに前建てがあるため眺望は抜けてきません。また、隣接する建物との離隔が短いこともあるのか、中住戸と同水準の坪単価となっています（面積が広い分グロス価格ははります）。

間取り表記が気にならないようであれば、抜け感や前建てとの離隔条件による価格差は大きくないため、居住性の良い住戸を狙うのがベターではないでしょうか。

南棟の建設地については前回記事【ポジション/建設地/予定価格】にて詳しく解説していますので、よろしければ合わせてご確認ください。

北棟

北棟は1LDKがメインとなります。一部住戸が販売されますが、ほぼ次期以降の供給となっています。

最上階は特殊住戸の2LDKになりますが、3タイプ全てが供給されます。前建てをかわす上層階は眺望の抜け感がよいので、北向きという点をクリアできれば魅力的なポジションだと思います。U・V・Wは西棟の2LDKと比べると直床構造となりミライフルの採用もありませんが、坪単価がとても優しく目に映ります。U・Vタイプは対象住戸が稀少なトランクルーム付きというのも嬉しいポイントですね。

北棟の建設地については前回記事【ポジション/建設地/予定価格】にて詳しく解説していますので、よろしければ合わせてご確認ください。

北向き上層階の眺望イメージです。武蔵小杉のタワマン群が見えて夜景も良さそうですね。

ランニングコスト

以下はランニングコストになります。ディスポーザや機械式駐車場がありますが、エレベータは1基で共用施設も多くないため管理費は高めの設定だと感じました。

周辺中古マンション相場

周辺中古マンション売出し事例

ここからは周辺中古マンションの売出し事例を紹介していきます。

下のマップと一覧では、元住吉駅徒歩10分以内で2003年以降に分譲されたマンションを対象としてリサーチしています（投資用マンションは除く）。⑬までは2023年1月以降に売出しがあった中古マンションで、⑭以降は2022年12月以前に売出しがあった中古マンションです。

一覧に掲載した価格は売出し価格になり、実際の成約価格は低くなると思いますが、相場感の目安としてご覧いただければと思います。

下記リストに水色マーカーで塗られている物件は、更新履歴がなく成約したと思われる物件です。マーカーを付けていないものは売出し中の物件です（2024年3月23日時点）。

東側エリアは売出し中の物件がなく、西側エリアでも少ない状態です。西側エリアは東側エリアに比べて売出しは多いものの、駅近物件の売出しは非常に少ないことがわかります。

グランドメゾン元住吉（サウステラス・ノーステラス）は駅近ではありませんが、2023年の末頃から坪370万〜390万円ほどで動いています。それまでは坪330万円前後の相場感でしたが、本物件の発表や「グランドメゾン武蔵小杉の杜」の予定価格が出た頃から新築価格に引っ張られて相場が上がっています。プラウドシティ元住吉も同様ですが、エリア内大規模かつブレーメン通り商店街を通り抜けられる動線の良さが人気の理由だと考えられます。

周辺中古マンション売出し事例マップに戻る

周辺中古マンション売出し事例マップに戻る

以下は2022年12月以前に売出しがあった中古マンションです。参考までにご覧ください。

周辺中古マンション売出し事例マップに戻る

周辺中古マンションまとめ

2023年1月以降に売出しがあった中古マンション相場のまとめです。

東側エリアの方が駅近物件の売出しは多いですが、西側エリアの方が坪単価は高く推移しています。上述の通りグランドメゾンやプラウドシティの需要が高水準の売出し価格に影響していそうですね。

本物件第1期の平均坪単価は坪443万円になり、周辺中古マンション売出し価格の平均坪単価（西側と東側の全体）は坪339万円です。単純に計算すると本物件は中古相場の3割増となります。エリアによって新築と中古の価格差は異なりますが、個人的には大きな価格乖離の印象を受けました。

とはいえ、駅近で中規模となる新築マンションは稀少ですし、住環境とブレーメン通り商店街の買い物利便を両立できるポジションは魅力的です。前編記事でもふれましたが、他エリアではなく元住吉の西側に住みたく、新築が欲しいと考える方には待ち望んでいた新築マンションではないでしょうか。

なお、中古のグランドメゾン元住吉は9,000万円台中盤から後半で売り出されており、本物件の3LDK（71.32㎡）と同水準のグロス価格となっています。同予算であれば新築をとるか、広さをとるかと言った値付けでしょうか。元住吉西側エリアのファミリータイプが1億円近い世界線になるとは驚きです。

VS .グランドメゾン武蔵小杉の杜

最後に番外編として、新築分譲中の「グランドメゾン武蔵小杉の杜」との物件比較を紹介したいと思います。

本物件とグランドメゾンの両物件を検討されている方より、「どちらの物件の方が良いか」というご相談を複数いただきました。もしかしたらこの記事をお読みいただいている方の中にも、両物件を天秤にかけながら検討されている方がいるかもしれません。

結論としては、どちらも良い！という怒られそうな回答になりますが、ライフスタイルや何を優先するか次第でその答えは変わってきます。エリア・立地・規模・商品企画など、特徴が異なる両物件において比較表を作りましたので、甲乙つける判断材料としてご覧いただければと思います。

※プラウド元住吉ウエストは条件を合わせるために3LDKタイプをベースに作成しています。

物件概要

共用施設

設備仕様

構造・空間設計

環境・住宅性能

販売価格・ランニングコスト

グランドメゾン武蔵小杉の杜の現地レポートをXにて投稿しています。ご興味あれば下記よりチェックしてみてください。

ここまでお読みいただきありがとうございました。別記事では物件ポジションや建設地について解説しています。こちらの記事も合わせてチェックしてみてください！